Formalności kredytowe

Doradca kredytowy

Doradca kredytowy to osoba, która profesjonalnie zajmuje się pośrednictwem kredytowym między bankami a klientami.
Za swoje usługi zazwyczaj nie pobiera żadnych opłat - żyje z prowizji, którą dostaje od banku.
Najpopularniejsze firmy to Expander (www.expander.pl), Open Finance (www.openfinance.pl) oraz Dom Kredytowy NOTUS (www.notuskredyt.pl).

Branie kredytu z doradcą oszczędza czas. Zamiast biegać od jednego do drugiego banku, w jednym miejscu zapoznasz się ze sporą częścią oferty rynkowej. Banki odrzucają co drugi wniosek kredytowy. Pośrednicy (jak twierdzą) pozytywnie załatwiają 80, a nawet ponad 90 proc. spraw. Ważne jest to zwłaszcza dla osób, którym z różnych przyczyn odmówiono już kredytu.

Zdolność kredytowa.

Ogólnie można przyjąć, że 100 tys. zł kredytu dostanie osoba, która zarabia ok. 1,9 tys. zł netto i nie ma żadnych kredytów na karku. Małżeństwo, aby pożyczyć taką samą kwotę, musi zarabiać ok. 2,5 tys. netto (i także nie mieć żadnych dodatkowych obciążeń).

Pamiętaj - nie pożyczaj zbyt dużo, nawet jeśli doradca zapewnia cię, że twoja zdolność kredytowa na to pozwala. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza 2,5-krotności twoich rocznych dochodów brutto.


Koszty dodatkowe kredytu.

• Aby dostać kredyt, musisz mieć wkład własny (zwykle 20 proc. kosztów inwestycji).
  Wprawdzie banki coraz częściej rezygnują z tego wymogu, ale trzeba ubezpieczyć brakujący udział.
  Okres ubezpieczenia wynosi pięć lat. W przypadku gdy udział nie zostanie spłacony w tym terminie, ubezpieczenie można przedłużyć na kolejne pięć lat. To kosztuje. Składka wynosi ok. 3,5 proc. brakującego wkładu własnego i jest płacona jednorazowo za pięć lat. W przypadku 100 tys. zł kredytu mieszkaniowego składka za pięć lat wynosi ok. 700 zł.
  
  Dodatkowo banki domagają się ubezpieczenia:
  
  •  na życie kredytobiorcy (polisa do 65. roku życia na 100 tys. zł to wydatek co miesiąc 110-150 zł);
  •  kredytu do czasu założenia księgi wieczystej dla kredytowanej nieruchomości (od 0,8 do 1,2 proc. rocznie z możliwością zwrotu niewykorzystanej części składki. Np. ubezpieczenie kredytu w wysokości 100 tys. zł przez pół roku będzie cię kosztowało 480 zł).
  prowizja: średnio ok. 1,5 proc., ale sporo jest promocji gdzie prowizja nie jest pobierana, w tej chwili np. w Fortis Banku, PolBanku, Millennium (kredyty w złotówkach), a w wielu bankach zerowe prowizje są w przypadku kredytów refinansowych (np. BGŻ, mBank)

• ubezpieczenie pomostowe - to ok. 1 proc. w skali roku, a więc ok. 0,84 proc. miesięcznie za każdy miesiąc do czasu wpisania do księgi wieczystej nieruchomości na rzecz banku, a więc dla kredytu w kwocie 200 tys. zł przy założeniu, że na uprawomocnienie wpisu czekamy 4 miesiące (to taki średni termin w Polsce) koszt wyniesie 667 zł

• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych - to jest obowiązkowe zabezpieczenie, prawa z takiej polisy są przekazywane w drodze cesji na bank - a więc jeśli nieruchomości zostanie zniszczona np. przez huragan wówczas odszkodowanie trafi do banku, bo w takiej sytuacji traci on zabezpieczenie. Koszt takiej polisy to ok. 0,1 proc. wartości nieruchomości rocznie, a więc dla mieszkania wartego 200 tys. zł to ok. 200 zł rocznie. Takie ubezpieczenie płacimy przez cały okres spłaty kredytu

• ubezpieczenie niskiego wkładu (ewentualnie). Jeśli np. bank standardowo kredytuje 80 proc. a klient weźmie kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości to najczęściej od nadwyżki ponad 80 proc. wartości nieruchomości będzie musiał zapłacić ubezpieczenie (są oczywiście wyjątki np. Polbank kredytuje 100 proc. wartości nieruchomości bez ubezpieczenia, Fortis również, ale tylko w przypadku spłaty w ratach malejących). Składka ubezpieczenia to najczęściej 3,5 proc. brakującego wkładu. W tym przypadku (mieszkanie za 200 tys. zł) brakujący wkład to 40 000 zł a więc koszt ubezpieczenia to 1400 zł

• od początku roku nie trzeba płacić za weksle. Wcześniej opłata ze weksel in blanco wynosiła 0,1% kwoty zadłużenia. A więc przy kredycie 200 tys. zł trzeba było kupić blankiety wekslowe za 200 zł

• banki mogą wymagać ubezpieczenia na życie lub od bezrobocia. Np. w mBanku nie ma prowizji, ale zamiast niej płacimy 2 proc. za ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie od bezrobocia, a obie polisy obowiązują przez 2 pierwsze lata spłaty kredytu. W GE Money Banku można wybrać: prowizja lub ubezpieczenie. Zależnie od tego, jaki pakiet wybierzemy (pakiety różnią się oprocentowanie kredytu) będzie to od 1,2 do 3 proc.

• wycena nieruchomości - z reguły jest wymagane, ale wiele banków nie obciąża kosztami klienta (np. GE Money Bank, Millennium). Generalnie koszt wyceny mieszkania to ok. 500 zł a domu 1200 zł.

• kosztem kredytu są oczywiście odsetki

• a także - w przypadku kredytów walutowych - spread (im większa różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży waluty

UWAGA! Niektóre banki ubezpieczają kredyt tak, że do momentu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej płacisz większe odsetki (kredyt jest o od 1,2 do 2 proc. droższy).

W sumie przy wypłacie kredytu o wartości 100 tys. zł będziesz musiał wnieść od 900 zł do 2,5 tys. zł opłat dodatkowych.
{mospagebreak}

Wycena a kredyt.

Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym i bierzesz na nie kredyt? Problem pojawia się, jeśli zapłaciłeś za lokal więcej, niż jest wart. Bank udzieli ci wówczas pożyczki, ale tylko do granicy określonej przez wartość lokalu.

PRZYKŁAD. 

Kupiłeś mieszkanie za 250 tys., a według rzeczoznawcy jest warte tylko 220 tys. Dostaniesz prawdopodobnie kredyt, ale tylko na 220 tys. zł.

Banki a dokumenty.

Przy zatrudnieniu na czas określony prawdopodobnie dostaniesz kredyt na tyle lat, na ile twój kontrakt opiewa, choć banki podchodzą o wiele liberalniej do osób z umową na czas określony niż jeszcze kilka lat temu.

Jeśli pracujesz na umowę-zlecenie lub umowę o dzieło, załatw:

•  oryginały umów-zleceń lub o dzieło,
•  oświadczenie pracodawcy, że zamierza podtrzymywać z tobą ten rodzaj stosunku pracy w przyszłości,

•  PIT-y z ostatnich dwóch lat potwierdzone przez urząd skarbowy.

Przy działalności gospodarczej możesz potrzebować zaświadczenia z ZUS o tym, że nie zalegasz ze składkami, oraz PIT-ów.

UWAGA! Na rynku zaczynają się pojawiać kredyty typu "no docs", czyli niewymagające od klienta dokumentowania dochodów.

Taką ofertę ma np. PTF Bank. Kredytobiorca musi podać, ile zarabia, bank sprawdzi tylko, czy dana osoba faktycznie jest zatrudniona w zakładzie pracy, który podaje.
W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą PTF porównuje deklarowane zarobki przedsiębiorcy ze swoimi bazami danych, w których podane jest, ile jest w stanie zarobić osoba pracująca w takiej branży.

Pamiętaj - zaświadczenia z pracy są ważne dla banku zazwyczaj przez miesiąc od momentu wystawienia.

Dowiedz się, na jak wysoki kredyt możesz liczyć

W tym celu ze wspomnianymi punkt wyżej dokumentami:

• Idź do oddziału banku, w którym masz założony rachunek. Zapytaj, jaki kredyt może on ci zaproponować. Banki czasami w sposób preferencyjny traktują swoich stałych klientów, dając im np. korzystniejsze oprocentowanie czy pobierając od nich niższe opłaty niż od osób prosto z ulicy. Szczególnie ci się opłaca skorzystać z usług „swojego” banku, jeśli masz tam konto vipowskie. Tacy klienci mogą prawie zawsze liczyć na jakąś specjalną ofertę.

• Udaj się do doradcy kredytowego (tzw. brokera), aby zorientować się, czy inny bank nie ma dla ciebie lepszej oferty.

Zanim zaciągniesz kredyt przeprowadź symulacje i porównanie ofert, jeśli chcesz się upewnić, co do swojego wyboru zapytaj specjalistę.

Wybieraj jasny układ określania oprocentowania – stała marża plus WIBOR, wtedy będziesz wiedział jakie oprocentowanie obowiązuje. Ze względu na ryzyko walutowe wybieraj kredyt w tej samej walucie w jakiej uzyskujesz większość swoich dochodów.

Zanim podpiszesz umowę kredytową dokładnie przeczytaj ją, jeśli nie rozumiesz paragrafów pytaj bankowców lub niezależnych doradców ich zadaniem jest rozwiać wszelkie wątpliwości kredytobiorcy.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego i jego spłata jest formą gry, w której wygraną jest własny dom. Pamiętać należy jednak, że istnieje możliwość przegranej, ale nie wpadaj w panikę – lepiej wcześniej negocjować z bankiem niż czekać na przymusową egzekucję.

Dopiero po spłacie kredytu możemy czuć się w pełni właścicielem naszego domu.
Strony o kredytach i pożyczkach:www.madmaj.systempartnerski.pl oraz www.firmamadmaj.home.pl

Opracowała: Emilia Rostalska

« Poprzednia